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                當房地產遇上區塊鏈、大數據與人工智能
                2019-05-14 全球品牌網  馮侖

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                系列專題:大數據營銷

                從 1999 年到現↘在的這 20 年裏房地產市場發展得非常快2017 年整個房地產市場的銷售額有 20 萬億,其中新房 14 萬億,二手房 6 萬億。高速發展了近 20 年後,房地產市場也發生了很多變化。行業內有一個判斷,房地∑產已經進入到後開發時代。

                所謂後開發時代,和開發時代有什麽分別呢?開發「時代是以單一產——住宅——為核心,快速地買地、開發、建設、銷售、交付,是這樣一個快速的過程。開發時代的房企競爭的是三件事:規模、成本、速度。所以我們能看到,開發公司拿到地以後,基本上 4 個◣月就開始賣房了。而在北京拿到一塊地,能夠賣房的時間只有 18 到 22 個月,速度的競爭已經到了非常激烈的程度,房企在一線城市的競爭壓力越來越大,開始不斷地往三四線城市走。同時,房企的規模也越↑來越大,單一房企的銷售規模已經超過五千億。所以行業普遍認為,現在這個階段房地產市場已ζ經非常狹窄,市場要進入到後開發時代。

                後開發時代是什麽意思呢?就是全產品線、全價值鏈、全商業模式首先產品不再只是住宅,而是包括住宅在內所有的房地產產品,不僅是購物中心、寫字樓、醫院,甚至還包括監獄、政府公∞共設施、體育場所、學校等等,這叫全產品線。全價值鏈是指從拿地或者是每一個項目開始,一直到最後的運營,每個價值環節(開發、建設、管理、財務安排、最後運營),都成為地產商『關註和創新的重

                進入後☆開發時代,房地產和科技的聯系越來越密切,和互聯網越來越密切,和我們日常』可能接觸到的技術也越來越密切。今天我談一談後開發時代的房地產科技。關於房地產科技,需要關註以下幾個方面:

                首先,投資規模。2017 年,與房地產科技相關的投融資活動,中※國一共有 60 億美金,美國大概有將近 200 億美金。科技領域的投資,從規模上看,房地產科技肯定不是全世界增長最快的。很多人只註意到了 AR、VR、人工智能等等,但房地產科技是增長很重要的領⌒域,雖然過去一直被忽視。

                很多我們熟悉的公司,比如說鏈家,就是房地產科技。鏈家通過互聯網處理大量的信息,和每一個買房、租房的人發生連接,並提供服務。除了鏈家, WeWork 做聯合㊣ 辦公,這也是科技進步,把空間進行更加靈活的安排處理,讓我們在空間的使用上發生了改變,不再像過去的辦公室,一個大平層,簡單★的交付。這些都是房地產和科技結合帶來的變化。在規模上,這個領域裏還有很大的增長空間。

                其次,房地產科技發展最快的是數據處理和智能家居這兩個領域。在租房、買房的信息收集、數據整理方面,進步是最快的。買房、賣房、租房都涉及到非常多的數據。在國外,已經能夠做到客戶任何時間想買房、租房,不僅能〓夠快速找到房源,而且能夠實現在網上 360 度看房,看房之後還能快速估價。怎麽估價呢?就是看這個房子周圍,比如兩公裏、十公裏內發生過的交易都是什麽?把這些交易的價格都呈現給ζ 客戶,同時把稅收、當地的估價部門對這個房子的估價,以及經紀人的建議等數據都最快速給到客戶,這樣客戶就能非常快地做出※判斷,要不要租或者買這個房子。

                目前房地產跟互聯網結合最重要的進步,是在買房、租房時的大數據處理已經非常完善了。美國已經有了這樣的上市互聯網公∴司,中國目前還沒有這樣的數據公司。中國目前主要是政府部門掌握估價。未來開始征收房地產稅以後,中國也一定會有這樣的公司∏出現。房地產科技第一個最重要的領域實際上是▓在銷售、租賃數據處理方面,這個領域是最先成熟的。

                智能家居方面,現在房子和汽車一樣已經成為互聯網的終端。在這個空間裏,我們集合了所有的智能家電和互聯網終端應用。互聯網科技產品已經進入到每一個家庭裏面,這個方面出現了※非常多的公司,這些公司能夠用最快的方法讓我們在室內體驗和互聯網、和外部世界的聯系。

                再次,房地產科技的應用方面,即資產管理現在我們的資產管理▆主要針對投資級物業。什麽是投資級物業?像國貿三期這種,就叫投資級物業。國貿一期二期三期做了 30 年,一共就做 100 萬平米,現在值 2000 億以上,而且沒有負債,這個叫投資級物業。30 年就做這麽一點事兒。我們知道,在中國,一個開發公司一年開發 100 多萬平米,是非①常容易的事情。但投資級物業牽涉到資產管理,這個資產管理分為硬體和軟體,比如說機電和設備等,就是硬體;服務、租賃這些事情,就是軟體。

                舉個例子,我們在紐約的一個同事,上班以外,自己還管理ω 了 60 多間房子,跟別人一起管理物業。我問他,「你怎麽能管 60 多間房子呢?你有 3 個孩子,還要上班,每天那麽忙,你怎麽管得過來?」他說,「很簡單,全部都在網上管,比如說要報修水管壞了、客戶租賃看房、交易等都◎在網上完成。」其實就是通過美國的一個網上資產管理平︽臺操作,通過資產管理平臺的軟件系統,一個人能夠管理幾百個房子,非常簡單。這就是所謂的不動產管理,實際上和科︾技有非常大的關系。

                在開發階段,現在也有快速建房系統,通過房地產和科技的結合來完成建設。最近我們投了一家特別有意思的小公司,就是通過網絡來定制和建房子,一年增長了卐卐 100% 以上。這家公司在哪做呢?肯定不是在北京 CBD 裏做,它在々富裕地區的農村服務客戶。這些地區,有不少願意花七八十萬蓋房的農村青年,80 後、90 後,在使用互聯網的過程中成長的,所以他們也道怎麽用網絡來定制。訂完了以後,公司給他幾百個可選擇的圖紙,選擇好以後██,網上付定金,定制公司就派人迅速地把房子蓋好。在一個村裏,如果有一家房子蓋得特別漂亮,所有的人就會跟著學,所以這個公司叫易蓋房,很容易△蓋房。

                當然,現在房地產的投融資這塊跟科技的結合也是ㄨ非常快的。這個結合最典型的是一種特別的物業形式,就是消費類的物業。比如酒店、服務公寓、餐廳、辦公室這類跟客戶密切聯系的不動產形式。現在開始用的一個方法是眾籌,很多項目眾籌的目的不♀完全是為了融資,而是為了跟客戶建立連接。所以我←們看到很多民宿、精品酒店、度假設施都用了眾籌的方式。這樣的方式,投資人未來又可以直接到這個場所去消費,在消費的過程中會給很多的照顧,這樣就吸引人又投資又消費,在融資過【程就把客戶圈在一起。

                此外,我們都知道人工智能、區塊鏈等未來會滲透到很多領域,包括房→地產領域。這些帶來的變化,或者說挑戰,最近房地產行業討論最多的大概有這麽幾個方面:

                第一,我們家裏面以後到底是請傳統的保姆,還是用機器人保姆?現在已經有人開發出了機器人保↓姆,雖然用著不親切,也不方便,甚至還覺得別扭。比如如果機器做錯了事,你都沒法生氣,如果生氣你會發現自己很滑¤稽,也沒有√意思。還是以前用人工的保姆覺得習慣,兩個人互相生氣也很有樂趣。但技術在進♀步,這些未來也許就不是問題了。所以這是對家政服務方面的挑戰。有人提出未來賣房的時候直接配一個機器人保姆。機器人保姆未來是不是競爭的■一個亮點,現在還在◥討論。

                第二,可以用 VR 人工智能的方法,盡快的識別。讓我們在租房或者買房前盡快識別了解室內空間,看是不是滿足自己的需要。

                第三,在制■造領域,用 3D 技術蓋房子,這項技術提升很快,速度也在∮提高,但目前還不能蓋高層,大概 3 層以下有實驗成功的,3 層以上目前沒有辦法用打印的辦法迅速蓋起來。但是這個技術在進步,一旦ㄨ技術成熟,蓋房子速度會非常快。

                第四,過去看地最牛的是坐直升機,現在看地已經不用直升機,用無人機,慢慢看。尤其是度假地,平時→看的範圍比較窄,用無人機,看的範圍非常】廣。所以在看地方面,在觀景、模擬未來景觀和銷售方面,無人◥機的應用也會越來越多。

                第五,大數據的應用對於我們精準的資產管理也越來越有用。比如,我們通過地圖,通過搜索,就知道每天在這個商圈裏活動的人群大體上是什麽年齡,什麽樣的⊙人,幾點人多,幾點人少。以這樣的方式,我們聚焦在物業管理和出租經營上,通過這些數據,讓我們在做購物中心、做社區商鋪的時候會有更精準的『定位。

                第六,區塊鏈技術現〗在也越來越熱鬧,房地產行業最近在區塊鏈技術上面也有很多討論和研究,特別是在房地產金』融服務這塊,大家都認為區塊鏈技術可以廣泛應用。比如說你∑ 有一個房子,融資的時候,不需要通過現在這樣一套手續,可以通█過智能合約,我們叫做@ 分布式的,一群人一群人直接融資,這個也是大家在努力研究的一個問題。

                總之,雖然在過去不動產科技領域一直被人忽視,但它的機會還是存在的。進入後□開發時代,全產品線、全價值鏈、全商業模式都將擁抱所有的新興科技,從■而提供更好的空間體驗和價值服務。

                馮侖歡迎與globrand(全球品牌網)作者▽探討您的觀點和看法,馮侖,1959年生於陜西西安。1982年畢業於西北大學,獲經濟學學士學位。1984年畢業於中共中央黨校,獲法學碩士學位,後來還讀了法律學博士。現任萬通集團董事局主席≡≡。曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南省委任職,從事理論研究及企業策劃、經營、組織、管理工作。著有《社會主義國家的經濟職能》等,譯著包括《狂飆突進——馬克思的心〇路歷程》。自1991年開始,領導並參與了萬通實業股份有限公司。之後,參與創建了中國民生銀行並出任該行的創業董▲事,策劃並領導了對陜西省證券公司、武漢國際信托投ぷ資公司、東北一家上市公司等企業的收購及重組,使不足千人的萬通集團在幾年內總資產增長逾30億人民幣。(與我▂聯系時,請說明您是在“全球品牌網”看到這篇文章的。) 進入馮侖專欄

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