雷霆战警

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                房地產企業【真正的考驗還在後面
                2019-05-14 全球品牌網  盤和林

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                近年來,房地產行業普遍保持著營收與利潤的雙增長,資產回報率保持著較高的比率。據中證報△日前報道,數據顯示,130家房地產企業一季報實現營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元,同比分別增長18.87%和39.93%。其中,87家企業實現業績增長,龍頭房企表現良好。不過,整體負債率達到79.42%,房企杠桿率已經處於歷史高位。

                數據顯示,2017年年報報告的資產負債率為79.08%,如今已增長至79.42%,已達到2005年以來最高。一季報顯示,房地產開發企業中,中交地產、綠地控股、泰禾集團、*ST松江、陽光城、信達地產∴等近20家公司資產負債率超過85%,有近一半的企業資產負債率超過70%。房地產行業的資產負債率成為僅次於銀行和非銀金融行業的第三高行業。

                為什麽房地產企業凈資√產回報率不斷增長,但資產負債率卻居高不下呢?這實際上是房地產企業“故意”為之,房企正是以※高負債率為代價來提高資產回報率。對於債權人來說,資產負債率越低越好,而房地產企業扮演的實際上是有風險偏好的投資者的角色,對於投■資者來說,資產負債率越低,可利用資金則越少,雖然相對安全,更關註盈利能力

                一般來說,對於房地產企〗業,造成高負債率的原因主要來源於其經營模式,房地產行業是負債經營的典範,實際上更接近類金融行業,從土地、建設、銷售等各個環節幾乎都是用金融機構如銀行、信托等,以及購房者的資】金進行的。

                房地產企業大多采用預售制度,一方面,這意味著開發商可以預先得到購房者的定金,而這部分定金往往被用於房屋後續的開發建設中,也就是說,房企實際上實際上是在用購房者的資金進行房屋建設和開發,自投︾資金本就較少。而且,房屋預售〗在竣工前只能稱為負債,竣工後才能轉換收入,也就是說,預售額越大,負債越多。

                另一方面,目前房地產開發普遍存在快速開發、推盤◤過快的現象。繼2017房地產銷售繁榮後,後續土地供應量匱乏,繼而產生拿地█補庫存的需求,房地產企業競相爭奪高價地,因而紛紛拓寬融資渠道,多渠道“搶錢”,這必然會提高企業的負債率。舉個例子來說,若房企向ㄨ銀行融資,向銀行借錢買地、建樓,建好後抵押給銀行又可繼續獲得貸款繼續開發樓盤,如此往復,形成高負債←率的資金鏈。

                事實上,房企日益增長的資〇產負債率實際上是房地產行業高杠桿的真實寫照。房地產企業是高杠桿企業,融資環節就是著房企生命線,資金→實力代表著拿地、經營、價格等方面擁的話語權,直接決定著房地產企業的償債能力和發展規模,獲得低成本融資和強化現金回款率已經成為房企生得以生存壯大的關鍵。

                當前市場格局下,房地產“去杠桿”的調控信號仍在不斷加緊,為了貫徹“房子是用來住的,不是用來炒♀的”原則,中央政府不會輕易做出放松調控的決定,地方政府的空間也很小。在政策約束下,房企信◥托等融資段也受到嚴格約束,快速攀升的負♀債率、高昂的資金成本是房企需要直面的難題,還債高峰期即將來臨。然而房企負債率不斷攀升,意味著各方風險也在加大。一旦企業償債能力出現危機,資金鏈斷裂㊣,企業破產也只是在旦夕之間。

                房企整體負債率又創歷史新高,也是在提醒我們,房產企業高利益的背後隱藏著巨大的高杠桿風險,如何實現規模與負債之間的利潤平衡是房企與政府共同面臨的共同挑戰,面對房企高杠桿可能帶來的金融風險,政府唯有積極利用宏觀調控政策進一步去杠桿,恐怕也沒有更多的選擇,房企不應存在政府放寬融資的僥幸心理。而那些凈負債率高、債務結構不合理、融資渠道一的房企也應該積極思考,如何保證企業流動性、資金鏈的安全,將負債率@ 降低到一個比較健康的水平,畢竟,根據當∏前的政策趨勢來看,真正的考驗還在後面。

                歡迎與globrand(全球品牌網)作者探討您的觀點和看法,盤和林,培華企〓業管理培訓集團董事長,中南財經政法大學EMBA浙江教學中心主任,杭州市青年聯合會委員,先後在廣州日報集團、人民日報社華南分〓社、浙江日報集團做過記者,在知名集團公司擔任過策劃總監等職。出版個人專著10多本,其策劃主編的“哈佛EMBA決策系列”被眾多院校作為指定參考教材。《中國新聞出版報》、《中華讀書報》、新華社、中新社等↑全國30多家媒體均對其進行過報道。2003年8月,其中《誓言無聲》一書曾被評為“2003年上海圖書交易會100種最受歡迎新書”,並獲得國家博物館收藏。 電話:0571—56317897 手機:15868189615 電子郵件:yz@chinapeihua.com(與我聯系時,請說明您是在“全球品牌網”看到卐這篇文章的。) 查看盤和林所有文章

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