抢庄三公

  • <tr id='70wVtg'><strong id='70wVtg'></strong><small id='70wVtg'></small><button id='70wVtg'></button><li id='70wVtg'><noscript id='70wVtg'><big id='70wVtg'></big><dt id='70wVtg'></dt></noscript></li></tr><ol id='70wVtg'><option id='70wVtg'><table id='70wVtg'><blockquote id='70wVtg'><tbody id='70wVtg'></tbody></blockquote></table></option></ol><u id='70wVtg'></u><kbd id='70wVtg'><kbd id='70wVtg'></kbd></kbd>

    <code id='70wVtg'><strong id='70wVtg'></strong></code>

    <fieldset id='70wVtg'></fieldset>
          <span id='70wVtg'></span>

              <ins id='70wVtg'></ins>
              <acronym id='70wVtg'><em id='70wVtg'></em><td id='70wVtg'><div id='70wVtg'></div></td></acronym><address id='70wVtg'><big id='70wVtg'><big id='70wVtg'></big><legend id='70wVtg'></legend></big></address>

              <i id='70wVtg'><div id='70wVtg'><ins id='70wVtg'></ins></div></i>
              <i id='70wVtg'></i>
            1. <dl id='70wVtg'></dl>
              1. <blockquote id='70wVtg'><q id='70wVtg'><noscript id='70wVtg'></noscript><dt id='70wVtg'></dt></q></blockquote><noframes id='70wVtg'><i id='70wVtg'></i>
                新型城鎮化△賦予房地產業新活力
                2019-04-05 全球品牌←網  陳柳欽

                請加微信公眾號:xiangmu114


                新型城鎮化賦予房地產業新活力

                陳柳欽

                陳柳欽(1969—),男,漢族,湖南省邵東縣人,教授,研究員,國內知名學者,著名經濟學家,城市經濟、產業經濟和能源經濟問題專家。

                長期以來,一些地方把城鎮化簡單理解『為賣地、蓋樓、建小區,推進㊣ 城鎮化的動力主要來自於對“土地財政”的依賴。城鎮化被狹義地放大成了城鎮房地產業的發展,出現了土地城鎮化快於人口城鎮化的趨勢,並出←現了亂占耕地的現象。片面城鎮化導致城鄉脫節,以至於城鄉面貌被人批評為№歐洲與非洲之分;無序城鎮化導致遍地開花、資源浪費和環境破壞∑ 嚴重;在城鎮發展模式上存在著城鄉分治思維的傳統觀念,如城鄉區域產業分工的不合理、郊區農民和居民基本權益的█不協調等現象;“產城脫節”帶來大量【的“睡城”、“空城”,“城市病”越來越重……

                近期,“新型城鎮化”成為各方關↓註的焦點之一。2012年9月25日,中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在全國→資源型城市與獨立工礦區可持續發展及棚戶區改造工作座談會上強調,要深入貫徹落實科學發展觀,加快資源型城▼市可持續發展,推動獨立工礦區轉型,加大棚戶區改造力度,“三位一體”推進,著力破解城市內部二元結構難題,帶動內需擴大和就業增加,走可持續的新型城鎮¤化道路。十八大報告明確提出:“堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化、農業現』代化道路,推動ㄨ信息化和工業化深度融合、工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調,促進工業化、信息化、城鎮化、農業現代∮化同步發展。”新型城鎮化已√上升到國家戰略層面。十八大報告吹響了未來十年中國經濟穩步增長的號角。對此,分★析人士認為,目前中♀國人均GDP已達5000美元,且面臨不小的發展困境,要想順利越過“中等收入陷阱”,需◣要新一輪“城鎮化”來創造新需求。在下一階段,城鎮化被推向前臺,成為開啟工業化和信息化深入發展的新引擎。有◥專家測算,我國城鎮化率每增加1個百分點,大概能帶來7萬億元的市場需求,因而新型城鎮化有望成為∮未來我國經濟發展的重要引ぷ擎。

                2012年11月28日國務院副總理李克強在中南海紫光閣會見世界銀行行長金墉,就深化中國與世行合作等交換了意見。李╳克強指出,中國已進入中等收入國家行■列,但發展還很不平衡,尤其是城鄉差距量大面廣,差距就是≡潛力,未來幾十年最大的發展潛力在城鎮化。13億∮人的現代化和近10億人的城鎮化,在人類歷史上是沒有的,中國這條路走√好了,不僅造福中國人民,對世界也是貢獻。李克強非常明確地指出,中國需要解♂決的是城鎮化過程中一系列全面的問題,因為中國未來預計每ㄨ年平均有1400萬人大規模湧向城市地區,所以如果想推動城鎮化的發展,“戰略化”的城鎮發展⌒ 是進一步推動經濟增長非常重要的一個領域之一。2012年12月4日召開的中共中央政治局會議提出,“要積極穩妥推進城鎮化,增強城鎮綜合承★載能力,提高土地節約集約利用水平,有序推進農業轉移】人口市民化。”這是時隔兩年來,中央經⊙濟工作會議召開前的中央政治局會議會後的統發稿中再度№出現“城鎮化”一詞。此番再度亮相,相較2010年的“積極穩妥推進城鎮化”、以及2009年“要積極推進▽城鎮化和區域協調發展,提高城鎮綜合承載能力”的籠統表述,城鎮化的新思路清晰可見,土地和人的因素被突@出。

                經濟領域的一系列改革值得期待。新型城鎮化⊙無疑是最具有經濟潛力,並有望引領改革實現突破的領域,它將扭轉以往土地城鎮化單兵突〒進、戶籍城鎮化落後於人口城鎮〗化、工業化過度超前城鎮化等畸形局面,更強調城鎮化與工業化的互動,與農業現代化的協調,與經濟社會關系的和諧發展。在新的戰略期∑,城鎮化在內涵〗、發展方式和規模上都將有較大變化,從產業@ 布局、福利體系建設、生活模式上』都要以達到小康為目標。新型城︻鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、鄉城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化,其新體現在一是規劃在先,二是開放,三是集約。新型城鎮化,是指堅持以人為本,以新型工業化為動力,以統籌兼顧為原則,推動城市♀現代化、城市集群化、城市生態化@ @ 、農業城鎮化,全面提升城鎮化◆質量和水平,走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體,大中小城市◎和小城鎮、新型農村社區協調發展的城鎮化建設路子。新城鎮的“新”就是要由過去片面註重追求城市規模擴大、空間擴張,改變為以提升城市的文化、公共服務等●為中心,真正使城鎮成為具有◣較高品質的適宜人居之所。總之,新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化,是大中小城▽市、小城鎮、新型農村社區協調發展,互促共進的城鎮化。

                城鎮化是人類經濟社會發展到一定歷史階段的∩必然產物,也是我國現代化進程的必由之路。當前,我國城鎮化已經進入到了快速發展階段,在城鎮化快速發展的帶〇動下,房地產業也得到了蓬勃、繁榮的≡發展。城鎮化是一個相對抽象的概念,在經濟轉型的大背景下未來經濟發展模式▲會由外需到內需、從粗◥放到集約,以房地產行業為主導的經濟增長方式,有望逐漸演化成包括房地產行業在內的多☆元經濟增長模式,而城鎮〇化的發展契合未來新經濟發展的模式。

                房地產快速發展和房價上漲不僅能夠直接推動投資規模化增長,而且通過土地出讓金增長撬動銀行信貸的杠桿,為工業化、基建▲投資和招商引資創造條件,從而實現數倍的投資增長,這是本世紀以來房地產價格飛速上漲的主要原因。我國房地產經過了幾十年的◥發展,取得了一系列的發展成就。房地產行業的發展,促使我國在加快住房建設步伐、有效啟動各▲類住房消費、改善社▂會環境和居民居住方面發揮了重要的作用,同時房地產行業發展過程中促使人民生活水平提高和國民經々濟增長。從另一方面≡看,房價的過快上漲已經引起民眾、企業、專家學者、媒體輿論和政府的高度關註。客觀分析,房地產業也面臨著不少問題,房地產市場忽冷忽↘熱,尚未完全進入一個成熟產業▲所具有的平穩發展階段。

                2012年10月中旬的國務院專家座談會上,國務院總理溫家寶對房地產調控作出“初見成效,但依然不穩定”的評價,並重申堅持調控政策不々動搖。同時指出,從長期講,調控手段還需要逐步完善,更加註重市場和法治手段。隨後的國務》院常務會議,提出要抓緊研究制定符合中國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。臨近年末,各方都在密切關註明年的房地產調控『政策走向。2012年11月12日,住建部部長姜偉新在十八大新聞中心記者會上ξ 一句“房地產市場調控政策現在還沒想放松”,就導致次日◥地產股大跌4%。被認為“有史以來最◢為嚴厲的調控政策”已經實施兩年有余,信貸、稅收、土地、限購、保障房,甚至約談、問責,手段幾乎用盡。

                新型城鎮化主要受管理層推動與主導,在當前經濟處於★相對低迷階段之時,管理層仍將“穩增長”作為首♀要任務,而對沖經濟下滑見效最快的就是基礎設施建設投資。新型︼城鎮化的推進不同於過往簡單的加大投資規模,其同時肩負◆著加快國家經濟結構轉型、帶動新興產業發展的重任,因此對於我國經濟增長將起到舉足輕ξ重的作用,也對房地產板塊以及房地產產業鏈起到明顯的推動作用。2011年以來,學界和業界不少人認為,我國房地產發展黃金期〓已經結束。事實上,房地產規模、房價︼和利潤的超常規增長可能漸告尾聲,而並非房地產行業步入衰退期。可關註華遠地∩產、保利地產、信達地產、金融街、華發股份、世茂股份、榮盛發展、福星股份、萬科A、金地集團♂等。雖然在短期之內房地產政策措施已然維持偏緊的狀態,但作為基礎產業,商品房與保障房一起,是ζ 城鎮居民安居的保障,更是推動城鎮化進程的重要動力∮。城鎮化的兩種發展路徑:一線大型城市◢都市圈:大城市郊區、衛星城;以及√二三線中心城市及其城市群;我們不看好縣域城鎮的城鎮化。農業現代化、二三產升級、改善基礎設施和民生將增『厚房地產需求。世界主要發達國家的城市化率大多數已經超過了80%。中央政↑府提出了2030年希望我們達到65%,如果按照這樣一個發◢展水平,中國要想達到70%或80%,路還很長,可能要走20年到30年,房地產必然是一個朝陽產業。未來5-10年,預計政府主導ζ的深度城鎮化將全面推進,城鎮化將催化↘農村居民旅遊消費模式升級與變遷。新型城鎮化將給房地產行業發展帶來新的機遇,房地產發展︽最大“剛需”有望被╱喚醒。未來十年房地產行業將從完全市場化定位轉變為市場和保障相結合的雙軌制定位。調控手段將→從此前的需求抑制轉變為堅持市場與保障並重,市場經濟行政手段並用,最終建立“低端有保障,中端有支持,高端有限制”的供「給體系。

                城鎮化的加速進行是必然的,而城鎮化的發展也給城市提出了新的要求。每年數以千萬計的農村人口進入城市,這就帶來了住房∏、醫療、教育、公共設施等一系列的需求,而這些都必須要一一滿足,否則將會給社會帶來很多不確定因素。而Ψ這些之中,首要解決的就是住房問←題。城鎮化進展將為地產行業帶來中期成長空間,城鎮化進程的加速對房地產需求具有增量意義。數據顯示,城▅市化率每提升1個百分點,將新增2000萬城鎮人口∏,其中15%為適婚年齡人口。預計2020年中國城鎮人口規模增長2億至8.7億,若人均20平米來算則↙增加40億平米的住房需求。過去10年的城鎮化進程,並非由房地產一個產業支撐。但未來10年,城鎮化的進程,尤其是中小城市的建設仍會對房╲地產行業有需求。我國的房地產市場這些年來基本上處於一種供不應求的狀態,如果未來城市人口大增的話,那麽人口與住房之間∑的矛盾就會變得更加尖銳。因為有大量的需求存↘在,所以解決這個矛盾最有效的辦法就是大量增加供應,加快房地〒產建設。所以,這樣一來,新型城鎮化就為未來十年房地產的快速發展提供了政策支持,房地產必將迎來騰飛的十年,迎來新一輪的發→展高峰。

                城鎮化是工業化的依托,是農業現代化∑的支撐,彼此相互聯系,相互促進。推進城鎮化,要充分發揮工業化的引領作用、農業現代化的基礎作用,實現“三化”有機融合。同時,新型城鎮化要從城鄉分割的現實出發,註重工業反哺農業、城市支持』農村;註重城市公共服務向農村覆蓋、城市時代文明向農村擴散,讓城鎮化的進程成為促進農業增效、農民增收、農村↓繁榮的過程,以形成城鄉互補、共同發展的◣良好格局。為農業和農村的發展創造更有利的條件,使落後的ω二元經濟結構轉變為工業化城※鎮化協調推進、城市和農村協調發展的一元化現代化結構。工業化、農業現代化協同推進的城鎮化將徹底解決過去城鎮化與工業化發展“兩張皮”的問題,形成有效需求支撐下的房地產有效供給,有望解︾決目前二三線、三四線城↑市房地產脫離城市工商業而過度發展的問題,實現房地產泡沫的軟著陸。

                隨著城鎮化進程的發展,將會有大批的農民成為城鎮居民。放寬中小城鎮的戶籍政策可以讓這一批人率先的完成自身的安居夢,加大了需求量。新型城鎮化是人口積∏聚、“市民化”和公共服務協調發展的城鎮化。城鎮化實質就是讓一部分農民進城,更重要的是通過進☉城農民的就業和收入結構的改變,使他們∞能有尊嚴地參與和分享城市化的成果,分享城鎮中的現代生活。只有勞動力的非農業化和勞動◆力的空間轉移不是真正意義上的城市化,僅有人口的集聚和產業的Ψ 優化,而不能讓進城農民享有基本的公共服務,沒有生活質量的提升、人居環境的改善也稱不上高質量的城鎮化。2011年,中國城鎮化率的官方統計數◤字是51.27%,但這其中,城鎮戶籍人口占總人數的比☆例卻只有35%。前後相差的16個百分∴點之中,蘊含的是數以億計的農民工不能與城市居民享有同等待遇,不能真正融入城市社會。城市要讓生活更美好,必須立足“人”這個核心,城市功能定位要把“宜居”放在首位,優先滿足居民↓的生活需要。未來的改革導向,重點還是以人為本,而不是以物為主的城市發展規劃。如果通過改革使這些人的消費潛能完全釋放,則城鎮化對中國經濟增長的※貢獻還將增加至少1-2個百分點。中國提高城鎮化質量,其中涉及2.11億農民卐工和7000萬城鎮間〓流動人口,總計約2.8億人。如果逐步推進農民工“市民化”,通過戶籍制度改革,把流動型消費轉化為定居型消費,可帶動住房消費,進而帶動工業制⌒成品消費和其他基礎設施消費,可釋放的消費潛力巨大。孔子曾說過,既來之則安之。指的是在當時動亂的年代,老百姓如果進入你的國家,國家就有責任給他們解決吃住等問題,使他【們安頓下來,這就是“安”,既是安民,又是安邦,只有民安才能邦安。孔子的話在今天仍具有現實的意義。明年一系列改革措施有望圍繞著新型城鎮化開☆展。2013年我㊣ 國有望通過《中華人民共和國土地管理法修正案》,該法案將大大提高征地補償數額,將資金補償和安置補償▼分離,鼓勵農地流轉及試點農地直◇接入市交易等,這些措施無疑在遏制地方政府低價圈地用以大造城市的同時,有利於保護農民在城鎮化過程中的權益,激勵更多的農民主動融入城市生活,變★成真正的“市民”。“人”的城市化由於實現了農村剩余勞動力的市民化,使其真正能夠在城市長久“安頓下來”。一方面,為農村剩余勞動力在教育、醫療、失業、救濟、養老等公共服務供給方面提供保障,消除農民在消費方面的顧慮,首先釋放的將是農民在城市的購房需☉求;另一方面,“人”的城市化保證了農村剩余〖勞動力在公平交易下的土ξ地權益,提升了農民的購房能力。農村剩余勞動力購房需求的釋放將啟動我國最大住房“剛需”,創造我國住房市場大發展的第二波高潮,這也是穩定我國住房市場的〓最強力量。大規模推進保障性安居工程建設,加之商業地產、養老地產、旅遊地產等類】型的房地產模式,也將為房地產∩業發展提供有力支撐。

                新型城鎮化是大、中、小城市與小城鎮協調發展的城鎮化。大中小城市合理布局的城鎮化緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢,有利於分流大城市多年來居高不下的購房需☉求,大城市房價上漲的壓力將會緩解,這也會解除長ぷ期高房價對大城市集聚和輻射能力的桎梏,加快大城市產業結構優化進程,從而驅動房地產市場發展進入高級化階段。以資源環境承載能力和公共服務功能配套⊙完善為原則,合理控制大城市過度擴張,加快健全中Ψ小城市硬件設施和軟件服務,註重產業的合理布局與配套集群發展;註重做大做強新型產業【,尤其是現代服務業;註重生產凡是和工藝∴流程創新升級,推動城鎮向數字域、信息域、智能域、知√識域方向發展,引導人口和產業集中集聚①①,形成大、中、小城市合理有序發展格局,促使城鎮地理空間優化、中心城市與衛星城鎮共同繁榮,造就城鎮宜居宜業宜遊的環境。由於中小城市在產業分工上與區域中▓心城市相得益彰,中小城市通過接受大城市輸出的制造產業和關聯◤服務業,而獲得大城市的輻射和擴散效應,中小城市人口將快速增加,也將會衍生出大量的新增住房需求。

                當然,在推進新型城鎮化這一浩大工程中,政府的力量是有限的,城市的發展需要政府與運營商共同♀合作,從短期行為變成對城市負責的長「期行為。城市運營商區別於傳統意義上的房地產開▆發商,它具備相當的實力,具有從常規的地產開發向城市縱深※※發展延伸的能力。節約資源和保護環境的■城鎮化將真正創造我國房地產發展的新模式,改變房地產※企業過去“跑馬圈地”的經營模式。新型城鎮化按照“資源節約和環境友好”的要求,依托城鎮的資源和環境承載能力聚集產業和人口,努力發展低▅耗經濟、低碳經濟循環經濟,節能減排,保護和改善生態環境,按照城ㄨ市標準,對垃圾、汙水、噪音等汙染物進行達標處理和控制,增加綠地、林地面積,突出城市生態建設,推動城市與自然、人與城市環境和諧相處,建設生態城市。改變千篇一律的建築風格,增加保護生態和環境【的綠色節能建築、保護多ζ樣性建築,提升信息化、智能化在居住區的應用等,這些都將為房地產行業發展帶來革命性變化。因此,房地產行業的發展應〗當樹立一種信念。那就是,應當把房地產作為事業、一個長期可持續發展的品牌去經營,而不僅僅是把它作為國家經濟的重要組¤成部分,只為獲得經濟利益

                查看 陳柳欽 所有文章

                加入全球品牌網項目庫
                ·
                項目查詢快速入
                [ ] [ ] [ ] [ ]
                [ ] [ ] [ ] [ ]
                [ ] [ ] [ ] [ ]
                [ ] [ ] [ ] [ ]
                本站微信公眾々號:創業加盟項目大全
                本站◥微信公眾號:創業加盟項目大全

                關註創業,關註項目,每日精選各領域有趣文章。(微信掃描如→上二維碼,或者直接添加微信公眾號:xiangmu114

                項目導航
                 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |